新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅
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关于印发《国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告编制与审查要点(试行)》的通知

发布时间:2013-08-02 16:14:41  作者:本站编辑  来源:--自治区住房和城乡建设厅住房保障处   浏览次数:

新建保[2013]4号
伊犁哈萨克自治州住房和城乡建设局,各地、州、市、县(市)住房和城乡建设局(建委):
为进一步做好国有工矿棚户区改造工作,更好地指导国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告的编制与审查,确保项目顺利实施,自治区住房和城乡建设厅会同发展改革委、国土资源厅、环保厅等部门研究制定了《国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告编制与审查要点》。现印发你们,请遵照执行。
附件:《国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告编制与审查要点(试行)》
自治区住房和城乡建设厅
2013年3月27
国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告编制与审查要点(试行)
为指导国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告的编制与审查,提高国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告的科学性和实用性,为初步设计及后续各个建设阶段的工作服务,有效控制项目规模和建设投资,发挥项目的经济社会效益,现提出以下相关工作要求和文本编制与审查要点:
一、编制与审查工作的基本要求
(一)、本要点适用于编制与审查人员进行国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告的政策性、完整性、技术性编制与审查。
(二)、本要点所涉及标准以国家现行政策、规范、规程内容为准。
(三)、可行性研究报告经评审批准后,方可进入初步设计阶段。
(四)、编制和审查人员在执行本要点各条款时,应根据建设项目的具体内容和研究范围对本要点的条文进行合理的取舍与增加。
(五)、国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告编制与审查应满足以下要求:
1、文本格式规范,附表、附图、附件齐全;
2、文本结构完整,内容齐全;数据准确,论据充分,结论明确;
3、建设项目符合国家现行政策和其他有关工程建设强制性标准;
4、文本达到规定的编制深度要求,能够满足投资决策和编制初步设计的需要;
5、编制依据可靠;
6、建设规模、装修标准及内容符合国家现行政策;
7、表述形式做到数字化、图表化;
8、建筑方案设计应节能、实用、经济、美观;
9、结构方案设计应安全、经济、合理;
10、设备方案设计应节能、经济、可行;
11、电气方案设计应节能、方便、可靠。
(六)、文本中所有文字说明必须与附图、附件中相关内容、数据相一致。
二、项目申报审查所需提供的资料
(一)、经地州市、县(市)发改委、住建局签发的申请报告;
(二)、经项目法人签章的建筑方案设计确认单;
(三)、需审查的国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告文本;
(四)、审查需要提供其他的批准文件、资料等。
三、文本的编排装订顺序
(一)、封面:项目名称、编制单位、编制年月;
(二)、扉页:编制单位法定代表人、技术总负责人、项目总负责人和各专业负责人的姓名并经上述人员签署或授权盖章;
(三)、目录;
(四)、可行性研究报告文本。
四、文本编制与审查要点
第一部分
(一)项目背景
1、项目名称:应与实际使用功能和规定的建设内容相
一致。
2、承办单位概况:应包括单位的性质、行政级别、编制、人员数、组织机构、法定代表人、固定资产数等。
3、可行性研究报告编制依据:应能反映立项报告、规范、标准等的可靠性及时效性以及资料、信息的充足性及其广度、数量的支持性。
4、项目提出的理由与过程:应以符合项目本身及解决实际住房问题和区域、行业发展、土地利用总体规划、城镇总体规划几方面为重点来说明项目建设的理由是充分、合理的,从而说明项目建设的必要性;应以能满足项目建设的主要建设条件为重点来说明项目建设的可能性;应从技术、工程、经济、环境等方案为重点来说明项目建设的可行性。其内容应包括以下几个需求:
1)、满足职工基本居住条件和物质文化生活的需要;
2)、满足完善城镇功能,推进城镇化健康发展的需要;
3)、促进地区经济社会协调发展的需要。
(二)项目概况
1、拟建地点:应写明项目所在地州市、县(市)所在位置及周边街道的名称和用地情况。
2、建设规模与目标:
1)、应写明规划总用地面积及各类用地面、地类、总建筑面积、层数、建筑总高、居住户数、户均人口、居住建筑面积、公建建筑面积、容积率、绿地率、住宅建筑净密度、停车位等综合技术经济指标(参照《城市居住区规划设计规范GB50180-P3(2002年版)》);
2)、应写明建设项目所要达到的预期目标、建筑等级、
建筑设计使用年限、绿色建筑目标等。
3、主要建设条件:
1)、应说明项目所在地的气候、技术、资金、环境、
施工条件等;
2)、应说明城镇消防及道路规划情况;
3)、应说明场地周边给排水、供气、供热、供电、通讯等配套情况。
4、项目总投资及效益情况:
1)、应说明项目投入总金额;
2)、应说明社会效益;
3)、应说明环境效益;
4)、应说明经济效益。
5、主要技术经济指标:

项目
计量单位
数量
所占比重(%)
人均面积(/人)
一、居住区规划总用地
h
1.居住区用地
h
①住宅用地
h
②公建用地
h
③道路用地
h
④公共绿地
h
2.其它用地
h
二、居住户(套)数
户(套)
三、居住人数
四、户均人口
人/户
五、总建筑面积
1.居住区用地内建筑总面积
①住宅建筑面积
②公建面积
2.其它建筑面积
六、住宅平均层数
1、多层住宅比例
%
2、中高层住宅比例
%
3、高层住宅比例
%
七、人口毛密度
人/h
八、人口净密度
人/h
六、住宅建筑套密度(毛)
套/h
九、住宅建筑套密度(净)
套/h
十、住宅建筑面积毛密度
/h
十一、住宅建筑面积净密度
/h
十二、居住区建筑面积毛密度(容积率)
/h
十三、停车率
%
地面停车率
%
十四、停车位
地面停车位
十五、住宅建筑净密度
%
十六、总建筑密度
%
十七、绿地率
%

6、户型面积:应说明居住户型类型、各类型面积及所占比例情况。
7、问题与建议:
1)、主要建设条件存在的问题及解决办法;
2)、项目建设资金筹措存在的问题及解决办法;
3)、执行标准存在的问题及解决办法;
4)、建设规模存在的问题及解决办法。
第二部分 需 求分 析
(一)需求分析:
所表述的内容应成为确定项目建设规模与建筑方案设计的依据。应涵盖:
1、 需改造规模、户数、人口等情况;
2、确定的改造计划及实施时间情况;
3、根据需求对项目的布局、栋数、建设规模及户型、面积分析情况;
4、项目为社会公众提供服务的程度。
(二)分析要求
1)、应符合法律、法规、政策、标准、环境的要求;
2)、应符合消防、人防及城市规划的要求;
3)、应符合使用、节能、可持续发展的要求;
4)、应符合经济、安全的要求;
5)、应符合技术、施工的要求。
第三部分 项目选址与建设条件
(一)建设场地
1、建设场地现状
1)、地点与地理位置:应清晰、准确表明项目所在地州市、县(市)位置及四至界限和详细坐标;
2)、土地权属类别及占地面积:摘述土地使用证相关内容;
3)、改、扩建项目现有场地利用情况:应说明现有场地的主要技术经济指标与改、扩建后的比较情况(列表形式)。
4主要技术经济指标与改、扩建后的比较结论。
2建设场地条件
1)、地形、地貌:应说明标高、坡度、降水量、日照、风向、冻土深度、地震等级等;
2)、工程地质、水文地质:应说明建设场地的地质构
造、地基承载能力、有无严重不良地质地段以及地下
水的类型、水位、涌水量等;
3)、周边建筑物与环境:应说明建设场地周边建筑物
的类型、高度、风格及颜色,周边的环境是否适合建
设;
4)、道路与交通:应说明道路、交通的通行情况;
5)、环境保护:应说明建设项目是否符合国家环境保护法规的要求;
6)、公共设施:应说明学校、幼儿园及商业服务设施配套情况;
7)、基础设施:应说明建设场地周边给水、排水、供热、燃气、供电、通讯、道路等的供应数量、质量、价格、道路级别现状及发展规划是否能满足项目建设的需要;
8)、征收安置:应说明征地面积、拆迁户数、安置途径、补偿标准以及拆迁安置所需投资的情况;
9)、施工场地:应说明施工场地五通一平的情况。
(二)、建设项目选址
1、建设项目拟选地点具体位置情况,并说明是在规划区内或规划区外;
2是否符合项目所在地的土地利用总体规划、城镇总体规划和控制性详细规划要求;
第四部分 建 设方 案
(一)、指导思想与原则:
1、应符合以人为本、节约用地、绿色建筑、可持续发展的思想;
2、应遵循安全、实用、经济、美观的原则;
3、应坚持环境治理设施“三同时” 的原则。
(二)、项目总体规划方案:
1、招投标:
对于前期已进行过规划设计方案招投标的项目,此部分内容应说明:
1)、招投标的组织机构名称;
2)、招投标的形式及招标文件编号;
3)、招投标的结果并附中标通知书。
2、规划设计方案概述:
1)、应说明规划指导思想与原则;
2)、应说明规划部门出具的规划设计条件;
3)、应说明总体规划布局情况、主要建筑朝向;
4)、应说明空间组织与景观设计;
5)、应说明道路与竖向规划;
6)、应说明主要出入口位置;
7)、应说明基础设施规划(给排水、供热、燃气等);
8)、应说明经济技术指标;
(三)、项目建筑设计方案:
1、招投标:
对于前期已进行过建筑设计方案招投标的项目,此部分内容应说明:
1)、招投标的组织机构名称;
2)、招投标的形式及招标文件编号;
3)、招投标的结果并附中标通知书。
2、建筑设计方案概述:
1)、应说明建筑设计指导思想与原则;
2)、说明建筑设计平面布局和户型标准单元平面布局;
3)、说明建筑设计造型、风格、色彩、层数与城市文脉及周边的关系协调;
4)、说明建筑结构设计;
5)、说明建筑主要做法;
3、主体工程与辅助工程
1)、布置和功能:详细说明各层平面的功能划分;
2)、主体工程:应描述土建工程的技术方案特点及要求,包括地基基础情况等。
3)、辅助工程:应分别描述给排水、供热、燃气、电气等专业的系统形式及要求。
(四)、配套基础设施
应说明市政基础设施与改造项目内的道路、给水、排水、供热、天然气、电力电信、环卫等工程的基础设施的衔接位置。
(五)、配套公共服务设施
1、应说明指导思想与原则;
2、应说明建筑设计平面布局、风格等;
3、应说明建筑结构设计;
4、应说明建筑设备情况;
5、应说明电气设计情况。
第五部分
(一)、建筑节能措施:
1应按照民用建筑节能的要求,说明建筑的布局、形状和朝向,说明节能目标、体型系数、窗墙比及建筑保温措施等。
2、应说明建筑节能是否达到现行民用建筑节能强制性标准要求等。
3、应说明是否选用了民用建筑节能的新技术、新工艺、新材料和新设备,不使用国家和自治区限制、禁止使用的技术、产品、材料和设备等。
(二)、节水措施:
1、应说明是否采用了节水型设备等;
2、应说明供水系统是否采取了防渗漏措施等;
3、应说明是否设置了污水回收利用设施等。
(三)、节电措施:应说明节能产品的利用情况等。
(四)、采暖节能措施:应说明采暖方式和节能措施。
第六部分 环境 保 护
(一)、场地环境现状:
1、应说明项目周边是否存在河流、居民点、企业等;
2、应说明项目所在地环境空气、地表水体、地下水、声环境质量标准及投运后大气、污水、噪声的排放标准;
(二)、项目对环境的影响:
1、应说明项目施工对地形、地貌等自然环境的破坏;
2、应说明项目施工对名胜古迹、水源保护地、风景区的破坏;
3、应说明项目施工、运营期废气、污水、噪声及废弃物对环境的污染等。
(三)、环境保护措施:
应说明施工、运营过程中破坏及污染环境因素的防治措施。
(四)环境影响评价:
1、应说明环境保护防治措施是否可行、经济是否合理;
2、废气、污水、废弃物的排放及噪声治理是否达标;
3、废气、污水、废弃物是否采取了再利用措施等。
第七部分 劳动安全卫生与消防
(一)、主要隐患部位:
应说明项目在施工和使用过程中可能对人身安全和健康造成危害的振动、噪声、高空、高温、高压、辐射等部位。
(二)、危害性分析:
1、应说明项目在施工和使用过程中是否具有易燃、易爆、毒害、腐蚀、辐射等原材料和成品,并分析其物理化学性质及种类;
2、应说明对人体健康的危害程度以及造成职业病的可能性。
(三)、安全设施:
1、应针对具体项目说明是否选择无危害的设备;
2、应针对具体项目说明危险部位和危险作业是否提出安全防护措施;
3、应针对具体项目说明人员密集场所的安全出口数量及安全疏散距离是否符合规范的要求;
4、应针对具体项目说明易产生职业病的场所是否提出防护和卫生保健措施。
(四)、消防设施:
应根据项目所在地及项目特点,具体说明:
1、场地周边公安消防机构的规模、装备、距离等;
2、项目对公安消防机构的依托程度;
3、确定易发生火灾危险的部位、类别及等级;
4、确定建筑物的耐火等级;
5、提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。
第八部分 项目组织与管理
(一)、组织机构设置:
1、应说明现有组织机构、管理层次、人员构成等是否满足项目的需要;
2、应说明项目执行机构的层次是否具备指挥、管理和组织协调能力;
3、应说明是否根据项目类型及特点设置组织机构;
4、应说明项目法人的组建方案是否符合法律、法规的要求;
5、应说明法人代表及经营管理人员能否承担项目建设、运营、偿还债务等责任。
(二)、人力资源配置:
1、依据:
1)、劳动人事部门核准的人员编制;
2)、建设规模;
3)、项目性质;
4)、人员素质;
5)、组织机构设置与管理制度;
6)、同类项目的情况。
2、内容:
1)、根据项目类型及特点提出工作时间、制度方案;
2)、人数是否与劳动人事部门核准的人员编制一致;
3)、人员素质是否满足项目的需要;
4)、物业管理等服务人员的配置方案。
第九部分 项目实施进度
(一)、建设工期:
是否结合项目建设内容、工程量大小、建设难易程度以及施工条件等具体情况从项目永久性工程开工之日到项目全面交付使用所需的全部时间来科学的、现实的提出。
(二)、项目实施进度安排:
是否根据工程实施各阶段工作量和所需时间及项目建设所需资金落实到位情况,对时序作出安排。
(三)、项目实施进度表:横线图
第十部分 招 投 标
(一)、招标范围:内容应合法、全面。
(二)、招标组织形式:应委托具有法人资格的招投标代理机构。
(三)、招标方式:应根据项目特点、规模及现行法规确定。
(四)、招标情况:根据招标内容及项目特点分别阐述招标的目的、标准及目标。
(五)、招标基本情况表:

序号
内容
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用招标方式
招标估算金额(万元)
备注
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
1
2
3
4
5

第十一部分 投资估算与资金筹措
(一)投资估算
1编制依据:
1)、应符合国家发布的《建设项目投资估算编审规程》(CECA/GC 1-2007)(中价协【2007】003号)以及其他相关规定的要求;
2)、国家及工程所在地工程造价管理部门发布的建设工程计价依据和最新价格调整文件;
3)、土地征收补偿、过渡安置费以及其他有关规定、标准等。
2、编制方法:
一般应采用指标估算法,工业与民用建筑物或构筑物的一般土建及装修、给排水、采暖、通风、照明等工程费用,应以建筑面积或体积为单位,依据相应专业的投资估算指标或参考已建成的相近规模和建设标准工程的造价结算资料,并考虑价格变化因素进行估价;对投资有较大影响的单项工程或无适当估算指标或相近规模和建设标准工程造价结算资料的工程,应根据方案设计图纸计算主体工程实物工程量及主要设备材料数量,依据预算定额进行估价。
3、费用构成及其主要内容:
建设项目的估算费用构成包括:建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、预备费(包括:基本预备费、涨价预备费)、建设期贷款利息等费用。其费用内容应全面反映建设项目的实际需求。
4、建筑工程费:
包括用于建设项目中建筑物、构筑物的建筑工程及道路、绿化工程;总图竖向布置及大型土石方等工程建设的全部费用。
5、安装工程费:
包括用于建设项目中各种机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的组装和安装及配线;配套的室外供热、供排水、燃气、电力电信、垃圾收集等工程的费用。
6、设备及工器具购置费:
包括为建设公共建设项目而购置的达到固定资产标准的各种需要安装和不需要安装的设备、工器具、交通运输设备、备品备件等的购置费,设备购置费包括设备本身的费用以及购置过程中发生的运杂费等全部费用。
7、工程建设其他费用:
一般包括:建设用地费(土地征用费、拆迁补偿费、租地费用等)、建设单位管理费、建设工程监理费、建设项目前期工作咨询费、工程勘察费、工程设计费、环境影响咨询服务费、劳动安全卫生评审费、场地准备费及临时设施费、工程保险费、生产准备费、办公及生活家具购置费、联合试运转费、招标代理服务费、设计文件审查费、地震安全性评价费、人防易地建设费、城市公用设施配套费等内容,若可获当地政府部门的减免,应作出说明并附依据。本项目不发生的费用可以不列。
8、基本预备费
预备费中用于工程变更、洽商、一般自然灾害处理、工程缺陷修复、未预见的地下障碍物以及设备运输过程中由于超长、超宽、超重引起的运输费用增加等费用。
9、价差预备费:
预备费中为建设期间由于价格可能发生上涨而预留的费用。
10、建设期贷款利息:
建设项目建设期发生的应支付银行贷款、债券等的贷款利息和融资费用。
11、投资估算汇总表:
应包括建设项目从筹建到竣工投入使用的全部费用。根据工程的具体情况,将工程项目划分为:主体工程、辅助工程、基础配套工程等;工程费用划分为:建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用等,并考虑预备费(基本预备费和价差预备费)、建设期贷款利息等。
12、工程建设其他费用计算表
应当全面反映拟建项目所需的工程建设其他费用内容,计算依据准确、表现形式符合规定。该计算表应反映出各项费用的名称、计算式、金额、计算依据及必要的说明等。各项费用的计算应结合拟建建设项目的具体情况进行,已经有合同或协议明确的费用按合同或协议金额计列;无合同或协议的费用以国家和行业部门、工程所在地地方政府现行的有关规定为依据进行估算。
(二)、资金筹措
1、投资计划表:以表格的形式反映出项目分年度的投资计划额度。
2、资金筹措方式与来源:说明项目建设的资金来源和筹措方式。
3、各级政府财政拨款:说明财政部门为该项目拨款的数量。
4、社会集资:说明社会有关单位为该项目筹集的资金数量。
5、个人出资:说明项目个人出资数量。
6、银行贷款:说明项目需要向银行贷款的数量和还款计划。
第十二部分 效 益 分 析
(一)、社会效益评价
(二)、经济效益评价
(三)、环境效益评价
第十三部分 结论与建议
(一)、研究结论:
(二)、建议:
第十四部分
(一)、项目规划图:应以彩图与文本装订成册。
1、改造项目所在地的总体规划区位图和土地利用总体规划图(提供单位盖章);
2、改造项目所在地的房屋、土地利用现状图(提供单位盖章);
3、改造项目规划总平面布置图(规划编制单位盖章);
4改造项目立面效果图(规划编制单位盖章)
(二)、主体工程图:内容完整、正确、功能合理、体系安全,主要包括:
1、底层平面图(设计单位盖章);
2、各类户型标准单元平面图(设计单位盖章)。
(三)、辅助工程图:内容应反映出配套设施的完整、准确、先进、经济合理,主要包括:
1、各专业总平面布置图(设计单位盖章);
2、各专业系统图(设计单位盖章)。
第十五部分
(一)、项目建议书(初步可行性研究报告):地州市、县(市)发改委、住建局关于项目建议书(初步可行性研究报告)的批复文件及报审申请报告。
(二)、项目址意见书:城乡规划部门有关项目址意见的批文。
(三)、环评批复:环保部门有关项目环境影响的批文。
(四)、土地使用证:国土资源部门关于项目用地的预审意见及批文或国有土地使用证。
(五)、项目法人证明:组织机构代码证的彩色复印件。
(六)、资金证明:项目资金落实文件及项目资金来源的承诺函。
(七)、有关协议:应有水、电、燃气等供应单位对棚户区的供给意向确认函。
(八)、节能评估意见:自治区发改委节能评估中心批复文件。
(九)、资质证书:工程咨询编制单位或设计单位资质证书彩色复印件。